전세계약 전 확인해야 할 5가지 — 등기부등본 보는 법부터 특약까지

계약·실무 · 2026. 8. 3

전세계약, 도장 찍기 전에 딱 5가지만 확인하면 보증금 사고의 대부분을 피할 수 있습니다. 부동산에서 서두르더라도 이 글의 체크리스트를 순서대로 확인하세요.

📌 3줄 요약

① 등기부등본은 계약 당일에 직접 발급 ② 근저당 금액 + 내 보증금이 집값의 70%를 넘으면 위험 ③ 잔금일에 전입신고 + 확정일자는 같은 날 처리

1. 등기부등본 — 계약 당일에 직접 발급하세요

부동산이 보여주는 등기부등본은 며칠 전 것일 수 있습니다. 계약 직전 상황이 바뀌었을 수 있으므로 계약 당일, 내 손으로 인터넷등기소에서 발급받는 것이 원칙입니다. 열람 수수료는 소액이니 아끼지 마세요.

• 갑구: 소유자가 계약 상대방과 동일인인지 (신분증 대조)
• 을구: 근저당·가압류·가처분이 있는지

2. 근저당 금액 계산 — 위험선 넘는지 확인

을구에 근저당이 있다면 이렇게 계산해 보세요.

(근저당 채권최고액 + 내 보증금) ÷ 집 시세 = 70% 초과 시 위험

경매로 넘어가면 선순위 근저당이 먼저 배당받기 때문에, 이 비율이 높을수록 내 보증금을 못 돌려받을 확률이 커집니다. 채권최고액은 실제 대출금보다 보통 크게 잡혀 있다는 점도 감안하세요.

3. 집주인 확인 — 대리인 계약이라면 서류 3종

대리인이 나온다면 ① 위임장 ② 인감증명서(3개월 이내) ③ 소유자와의 통화 확인, 세 가지를 모두 갖춰야 합니다. 보증금은 반드시 소유자 명의 계좌로 이체하세요. 가족 계좌, 법인 계좌로 보내달라는 요구는 거절하는 것이 안전합니다.

4. 특약사항 — 이 문구는 꼭 넣으세요

• "잔금일 다음 날까지 근저당 등 추가 권리설정을 하지 않는다"
• "전세보증금 반환보증 가입에 임대인은 협조한다"
• "보증보험 가입이 거절될 경우 계약은 무효로 하고 계약금을 반환한다"

※ 특약은 계약서 여백에 손으로 적어도 효력이 있습니다. 구두 약속은 남지 않으니 반드시 문서로 남기세요.

5. 잔금일 — 전입신고와 확정일자는 그날 바로

대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생깁니다. 잔금 치른 날 바로 주민센터(또는 정부24)에서 전입신고하고 확정일자까지 같은 날 받아야 순위를 지킬 수 있습니다. 두 제도의 차이가 헷갈린다면 확정일자 받는 법과 효력 — 전입신고와 뭐가 다를까에서 자세히 정리했습니다.

체크리스트 최종본
☐ 계약 당일 등기부등본 직접 발급
☐ (근저당+보증금)÷시세 70% 이하
☐ 소유자 본인 확인·소유자 계좌 이체
☐ 특약 3종 기입
☐ 잔금일 전입신고+확정일자

다음 글에서는 전세보증금 반환보증(HUG·SGI) 가입 방법을 비교해 정리하겠습니다.