확정일자 받는 법과 효력 — 전입신고와 뭐가 다를까

계약·실무 · 2026. 7. 30

전입신고와 확정일자, 둘 다 해야 한다는 건 아는데 각각 뭘 지켜주는지는 헷갈리기 쉽습니다. 결론: 전입신고는 "버틸 권리", 확정일자는 "돈 받을 순번"입니다. 하나라도 빠지면 보증금 보호에 구멍이 생겨요.

📌 핵심 요약

전입신고(+점유) = 대항력 · 확정일자 = 우선변제권. 잔금일에 둘 다 같은 날 처리하는 것이 정석입니다.

1. 전입신고 vs 확정일자 — 역할이 다릅니다

구분	전입신고	확정일자
주는 힘	대항력 — 집주인이 바뀌어도 계약 기간·보증금을 주장하며 거주 가능	우선변제권 — 경매 시 후순위 권리자보다 먼저 배당
효력 발생	신고 다음 날 0시	대항력 갖춘 상태에서 받은 날 (실무상 같은 날 처리 권장)
어디서	주민센터 또는 정부24	주민센터, 인터넷등기소, 정부24(전월세신고 연계)

※ "다음 날 0시" 규정 때문에 잔금일 당일, 근저당이 새로 설정되면 그쪽이 선순위가 될 수 있습니다. 그래서 계약 특약에 "잔금일 다음 날까지 추가 권리설정 금지"를 넣는 것입니다.

2. 확정일자 받는 법 3가지

• 주민센터 방문: 임대차계약서 원본 지참, 전입신고와 한 번에 처리 — 가장 확실
• 인터넷등기소: 계약서 스캔 업로드로 온라인 부여 (수수료 소액)
• 전월세 신고와 연계: 주택 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동 부여되는 경우 — 신고필증에서 확인

3. 자주 하는 실수

• 계약일에 확정일자만 받고 전입을 미룸 — 우선변제권은 대항력(전입+거주)이 전제라 효력이 뜨지 않습니다
• 이사 후 전입신고를 미루다가 그 사이 설정된 근저당에 순위가 밀림
• 재계약(보증금 증액) 때 증액분 계약서에 확정일자를 안 받음 — 증액분은 새로 받아야 보호됩니다

정리 — 잔금일 체크리스트
☐ 잔금 이체 → ☐ 열쇠 수령(점유) → ☐ 당일 전입신고 → ☐ 당일 확정일자 → ☐ 다음 날 등기부등본 재확인

계약 전 단계(등기부등본·특약)가 궁금하다면 곧 발행되는 "전세계약 전 확인해야 할 5가지"에서 이어집니다.