2026. 10. 26 · 부동산·세금
공시가격 12억이 넘는 집 한 채, 혹은 두 채 이상의 집을 가지고 있다면 11월 하순에 우편함이나 카카오톡으로 고지서 한 장이 날아옵니다. 고지서를 받고 나서야 금액에 놀라는 경우가 많습니다. 그런데 종합부동산세는 계산 구조만 알면 미리 대략 짐작할 수 있는 세금입니다. 오늘은 과세 기준부터 공제, 세율, 계산 예시까지 순서대로 정리해 보겠습니다.
종합부동산세는 6월 1일 기준으로 보유한 주택의 공시가격을 모두 더한 뒤, 공제금액을 빼고 비율을 곱해 과세표준을 만들고, 거기에 세율을 적용하는 구조입니다. 이 네 단계만 이해하면 고지서 숫자가 어디서 나왔는지 읽을 수 있습니다.
1. 과세기준일과 납부 일정 — 6월 1일 소유자가 낸다
종부세의 기준일은 매년 6월 1일입니다. 6월 2일에 집을 팔았더라도 그해 종부세는 매도인이 냅니다. 반대로 6월 1일 전에 잔금을 치르고 소유권을 넘겼다면 매수인이 부담합니다. 그래서 매매 시점을 6월 1일 전후로 조율하는 일이 실무에서 자주 생깁니다.
| 구분 | 시기 |
|---|---|
| 과세기준일 | 매년 6월 1일 |
| 고지서 발송 | 11월 하순 |
| 납부기한 | 12월 1일 ~ 12월 15일 |
| 분납 신청 | 납부기한(12월 15일)까지 |
재산세는 7월과 9월에 나눠 내는 지방세이고, 종부세는 그 위에 한 번 더 붙는 국세입니다. 같은 집에 두 번 과세되는 부분은 종부세 계산 과정에서 빼 주기 때문에 이중으로 내지는 않습니다.
2. 공제금액과 공정시장가액비율 — 12억과 9억, 그리고 60%
모든 주택 보유자가 종부세를 내는 것은 아닙니다. 공시가격 합계에서 기본공제를 빼고 남는 금액이 있을 때만 과세됩니다.
- 1세대 1주택자: 12억 원 공제
- 그 외(다주택자, 법인 제외 개인): 9억 원 공제
공제하고 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱한 값이 과세표준이 됩니다. 즉 공시가격이 기준선을 넘은 부분 전체가 아니라, 그중 60%에만 세율이 붙는 셈입니다. 이 비율은 정부가 시행령으로 정하기 때문에 해마다 바뀔 수 있습니다. 고지서를 받으면 적용 비율부터 확인해 보세요.
3. 세율 구간과 계산 예시 — 공시가 15억 한 채라면
주택분 세율은 과세표준 구간별 누진세율이며, 3주택 이상이면서 과세표준 12억 원을 넘는 구간부터 중과세율이 적용됩니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억 ~ 6억 원 | 0.7% | 0.7% |
| 6억 ~ 12억 원 | 1.0% | 1.0% |
| 12억 ~ 25억 원 | 1.3% | 2.0% |
| 25억 ~ 50억 원 | 1.5% | 3.0% |
| 50억 ~ 94억 원 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
공시가격 15억 원 아파트 한 채를 가진 1세대 1주택자로 단순 계산해 보겠습니다.
- 과세대상: 15억 − 12억 = 3억 원
- 과세표준: 3억 × 60% = 1억 8천만 원
- 종부세: 1억 8천만 × 0.5% = 90만 원
- 농어촌특별세(종부세의 20%): 18만 원
여기까지가 약 108만 원입니다. 실제 고지액은 재산세 중복분 공제와 아래 세액공제가 반영돼 이보다 낮아지는 경우가 많습니다.
1세대 1주택자는 만 60세 이상이면 고령자 공제(20~40%), 5년 이상 보유하면 장기보유 공제(20~50%)를 받을 수 있고, 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 줄어듭니다.
세액이 250만 원을 넘으면 일부를 다음 해 6월로 나눠 낼 수 있습니다. 250만~500만 원이면 250만 원을 넘는 금액까지, 500만 원을 넘으면 세액의 절반까지 분납이 가능합니다.
4. 고지서 받고 확인할 체크리스트 — 틀린 고지도 있다
종부세는 국세청이 계산해 고지하는 세금이지만, 고지 내용이 내 상황과 다를 때도 있습니다. 특히 1세대 1주택 여부는 세대 구성, 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 같은 특례에 따라 달라지기 때문에 고지서가 나오면 아래 항목을 하나씩 대조해 보는 것이 좋습니다.
- 주택 수: 고지서에 잡힌 주택 수가 실제와 같은지, 이미 판 집이 남아 있지 않은지
- 1세대 1주택 적용 여부: 12억 공제와 고령자·장기보유 공제가 반영됐는지
- 특례 신청 여부: 일시적 2주택·상속주택 등 특례 대상인데 신청 기간(보통 9월)에 신청하지 않았다면 반영되지 않았을 수 있음
- 공동명의: 부부 공동명의라면 각자 9억 공제를 받는 방식과 1주택자 특례 중 어느 쪽으로 신고됐는지
고지 내용이 사실과 다르다고 판단되면 납부기한 안에 신고 방식으로 바로잡을 수 있고, 고지서를 받은 날부터 90일 이내에는 이의신청이나 심판청구도 가능합니다. 다만 불복을 제기했다고 해서 납부기한이 자동으로 미뤄지지는 않는다는 점도 함께 기억해 두세요. 실무에서는 고지서를 받자마자 공시가격과 주택 수만 먼저 확인해도 대부분의 오류를 걸러낼 수 있습니다.
정리하면 종부세는 6월 1일 기준 공시가격 합계에서 12억(1주택) 또는 9억을 빼고, 60%를 곱한 뒤 구간별 세율을 적용하는 세금입니다. 고지서를 받기 전에 내 집 공시가격만 확인해도 대략적인 금액이 보입니다. 정확한 세액과 공제 적용 여부는 홈택스 종합부동산세 메뉴나 관할 세무서에서 확인하세요. 다만 종부세는 보유 단계의 세금이고, 집을 팔 때는 또 다른 세금이 기다립니다. 그렇다면 1세대 1주택 양도소득세 비과세 조건은 어떻게 될까요? 다음 글에서 이어서 정리해 보겠습니다.
※ 본 글은 2026년 10월 기준 공개 자료를 정리한 정보 글이며, 세율·공제 기준은 개정될 수 있습니다. 정확한 세액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.